Недвижимость Дубая: позитивы и негативы.

       /Случаи дискредитации перспективного рынка/

Настоящей статьей мы вводим новую рубрику, отображающую реальные истории, происшедшие с нашими читателями.
Пожалуйста, присылайте Ваши случаи, которые будут представляться на нашем сайте и вы сможете получать советы по дальнейшим действиям. В большинстве случаев также возможна и прямая помощь с нашей стороны!
                                                       _____________________________

Правительство Объединенных Арабских Эмиратов и, в частности Дубая создаёт все необходимые условия для благоприятного инвестиционного климата, способствующего  интенсивному развитию страны. Государство в законодательном порядке разрешило продавать недвижимость в Дубае иностранцам. Иностранные инвесторы получили равные с гражданами ОАЭ права на использование собственности и имеют возможность получения вида на жительства, продлеваемые каждые 3 года.

Бурный экономический рост страны, политическая и социальная стабильность, отсутствие налогов на недвижимость и на прибыль для предприятий и частных лиц, либеральный валютный режим, высокая прибыльность инвестиций в рамках 10-22% в год и, достаточно высокий уровень жизни сделали рынок недвижимости ОАЭ одним из наиболее желанных, престижных и прибыльных, особенно для инвесторов из стран СНГ (бывшего Советского Союза)
Среди многих факторов, привлекающих инвесторов из стран СНГ и, в особенности с России, Казахстана, Азербайджана, Украины и Узбекистана, составляющих 43% (!) всех инвесторов в ОАЭ, является её цена и относительно упрощенная процедура покупки. 
Всё возрастающие в связи с этим инвестиции в недвижимость послужили толчком для невиданного развития строительства. Сегодня здесь работают 19 % всех строительных кранов мира!
В мире найдётся немного регионов, которые могли бы конкурировать с Дубаем по разнообразию выдающихся архитектурно-строительных проектов, удовлетворяющих самые изысканные вкусы.
С целью предоставить определенные правовые гарантии инвесторам, сделать процветающий рынок недвижимости более прозрачным, Правительство предприняло ряд мер.
Так, в качестве регулирующего органа при Земельном Департаменте было создано Агентство нормативно – правового регулирования в сфере недвижимости – RERA (Real Estate Regulatory Authority).
Правительством Дубая также принят закон №8 « О гарантийных счётах строительств недвижимости в Эмирате Дубай», в соответствии с которым, денежные средства инвестора, получаемые застройщиком объектов недвижимости обязательно должны проходить через т.н счёт эскроу (Escrow account), который управляется земельным Департаментом Эмирата Дубай.
То есть соответствующий банк становится Доверительным управляющим счётом Escrow и распоряжается этим счётом под постоянным контролем со стороны Агентства RERA и земельного Департамента. Все застройщики недвижимости без исключения, занимающиеся продажей обьектов незавершённого строительства в Дубае и получающие платежи от покупателей до завершения строительства, обязаны соблюдать Закон об Escrow account.
Escrow account открывается в отношении каждого отдельного проекта и все поступления на этот счёт предназначены исключительно для строительства данного объекта.
Аналогичный Закон принят  также в Эмирате Аджман. Другие Эмираты находятся в процессе принятия такого Закона.
Однако, на рынке недвижимости появляются недобросовестные участники рынка: как риэлторы так и застройщики. Пользуясь притоком инвесторов, они присваивают деньги доверчивых лиц, вводя последних в заблуждение и продают им не квартиры в готовых или реально планируемых проектах, а фактически красивые картинки со своих сайтов и каталогов - буклетов. В первую очередь, от этого страдают русскоязычный и самый существенный для ОАЭ, Дубая круг инвесторов из стран СНГ.
Следует отметить, что обычно граждане – инвесторы стран СНГ отдают предпочтение опыту, советам и рекомендациям друзей, знакомых, родственников при приобретении недвижимости в ОАЭ и других странах
Несовершенство же  банковской системы в странах СНГ, в отличии от ОАЭ, заставляют инвесторов с СНГ оперировать обычно с наличными, что требует личного присутствия при покупке недвижимости.
Известны случаи продаж несуществующих (!) на самом деле проектов, даже со стороны местных застройщиков
 (подробнее: www.gulfnews.com/nation/Police_and_the _Courts/10227040.html )
а также случаи других недобросовестных действий руководства строительных Компаний ( подробнее  http://chatru.com/uae/index.php/topic,1242530 )
и www.Chatru.com/uae/index.php/topic,112586.0.html )
Не исключены также т.н. двойные продажи, когда одну и ту же квартиру в проекте продают 2-3 незнающим друг друга инвесторам.
Вот что рассказал гражданин Азербайджанской Республики А.С., который решил приобрести 2 апартамента в ОАЭ.
Со слов А.С.: “... По рекомендации близких родственников, уже давно инвестирующих средства в недвижимость Дубая и имеющих там собственность в нескольких престижных проектах в Dubai Marina и Palm Jumeirah, я решил приобрести два апартамента в ОАЭ: в Дубае и в Аджмане. Эмираты уже давно привлекали меня и членов моей семьи как туристический и шопинговый «рай», особенно зимой. Желанию приобрести жильё в ОАЭ способствовали и такие факторы как космополитичность общества и доброжелательность местного населения и то, что мои дети  планировали получить образование в Американском Университете Дубая, Шаржи.
В марте-апреле 2008 года, в преддверии визита делегации министерства внешней торговли ОАЭ в Азербайджан и Узбекистан, возглавляемой Шейхом Лубна аль-Касими для обсуждения вопросов сотрудничества в инвестиционной и торгово-экономической сферах, я находился в Дубае, где проживал в отеле Kempinski.
В примыкающем к отелю торговом центре Emirates Mall, я обратился в один из офисов продаж риэлтерской фирмы Luxury City Real Estate. Причиной обращения именно к Luxury City Real Estate послужило прежде всего его престижное месторасположение в Emirates Mall и его презентабельный вид, солидное количество и качество имеющихся каталогов-буклетов недвижимости. Среди всех предложений мне сразу же было «порекомендовано» приобрести квартиру в новом проекте Money Tower в Аджмане, застройщиком которого является Al Andaleeb Homes Property Developments. Обсудив все детали и конкретизировав все условия, в том числе: сроки завершения/сдачи объекта, площадь приобретаемой квартиры и цену, был заполнен Booking Form на бронирование 1-ком. апартамента Money Tower площадью 896 кв.футов (83,4 кв.м) стоимостью 435.760 АЕД (примерно 119. 000 USD). Сроки завершения строительства данного объекта – 31 декабря 2010 года, а также объем площади квартиры четко и однозначно указывались в Booking Form.
Именно на таких условиях я и принял решение подписать Booking Form и забронировать указанную квартиру, заплатив за бронь наличными.
При этом, как мне пояснили, основной Контракт мне будет выслан Застройщиком (Al Andaleeb) не позднее 3х месяцев, после оплаты мною 20% стоимости квартиры застройщику.
Как было видно из Booking Form, какие – либо возможные изменения в последующем сроков строительства/сдачи объекта, размеров квартиры не предусматривались.
 Именно поэтому мною предварительно были оплачены Al Andaleeb-у 20% стоимости квартиры в отсутствии Контракта – $ 23.877.
Однако, после подписания мною Booking Form и осуществления указанных оплат, в появившихся реклам- буклетах на сайтах Застройщика – www.andaleeb.ae,  Агента - luxurycityrealestate.com, площадь/размеры забронированной мною квартиры (тип В, № 1609) оказались в реальности около 592 кв. ф. (55 кв.м) (?!) а не 896 кв.ф.(85.4 кв.м), как было указано в Booking Form, что  бесспорно подтверждается простым расчетом размеров, указанных в план – схеме квартиры, выставленных в указанных сайт-рекламах.
Разница составляла 33% (!), несмотря на оговоренную в Booking Form стоимость – 435.760 АЕД за 896 кв.ф.
Сомнения в добросовестности, честности  Al Andaleeb и  Luxury City Real Estate у меня возросли после того, как   мною были получены от Al Andaleeb-застройщика 2 экземпляра Контракта по забронированной мною квартиры.
Ознакомившись с условиями Контракта, у которого полностью отсутствовали составные части/приложения, а вместо этого имелись противоречащие Booking Form-у, условия: оставление за собою права растянуть срок строительства/сдачи объекта на 18 месяцев + 90 дней, без какой – либо их ответственности при этом, а также право изменить (?!) площадь, размеры и т.п., при этом, не указав в каких пределах, я естественно, отказался подписывать этот т.н.  Контракт, который вернул назад.
Об отказе от подписания Контракта, противоречащего принципиальным условиям Booking Form я сообщил Luxury City Real Estate и Al Andaleeb с изложением мотивов и просьбой вернуть мне деньги (за вычетом bookinga).
Мною было получено письмо по E-mail от менеджера Luxury City Real Estate – господина Fadi Bechara, в котором он сообщал, что Застройщик отказывается вернуть полученные от меня деньги «…из-за их внутренней политики и существующих процедур…» (?!).
При этом, г-н Fadi Bechara предложил вариант возврата мне денег по несостоявшейся сделке: позволить Luxury City Real Estate переоформить данное имущество на них, с возвратом мне полной изначальной суммы инвестиций за вычетом процентов по переводу денег, на что я дал согласие.
Однако, обещания о возврате денег остались лишь обещаниями. 
Я пытался выяснить причину такого вопиющего случая, выехав в Дубай на свои средства, понеся таким образом дополнительные финансовые потери. Однако, все мои попытки договориться по телефону о встрече с руководством Luxury City Real Estate в основном натыкались сначала на дежурно - слащавый а затем и раздражительно-сухой ответ об отсутствии членов руководства Компании. Но это – ничто по сравнению  с тем, что я увидел в офисе застройщика  Al Andaleebа, расположенного во внутренней угловой части здания Saeed Tower 2 (между цоколем и 1-2 – ым этажами) ближе к мусоропроводу, на проспекте Sheikh Zayed Road
Едва, на ощупь осилив совершенно тёмные лестничные площадки и коридор, я оказался в помещении, напоминающей большой 2-х комнатный скворечник.
 Этот образ офиса никак не стыковался с презентабельностью офиса Luxury City Real Estate в Emirate Mall!
Две неряшливо-неопрятные особи женского пола, сквозь обволакивающий всё пространство помещения мусорный смрад, объяснили мне, что «рады нашей встрече». При этом, выставили напоказ каталоги-проспекты своих нереальных, но “запланированных” проектов: Shokolad Tower, Money Tower, Music Tower, за которые как я понял окончательно,  собирают с инвесторов не запланированные, а реальные деньги.
Встреча с ними по поводу ситуации с возвратом мне денег, совершенно необоснованно находящихся у них,  оказалась безрезультатной.
Нечестный, грязный бизнес налицо: удочку закидывает и ловит легковерных инвесторов с СНГ презентабельный Luxury City Real Estate расположенный в элитном Emirates Mall, который расхваливая застройщика, отбирает у инвестора плату за резервирование, оформляет Booking form, обещает высылку «Контракта» в ближайшее время (не позднее 2х) месяцев, однако, в случае обязательной предоплаты – 20% стоимости квартиры на банковский счёт Al Andaleebа. После обнаружения юридического уродства Контракта, который нормально мыслящий инвестор не подпишет, Luxury City Real Estate умывает руки, уходит с арены и, после 5-6 месяцев обещаний инвестору о возврате денег, полностью отказывается от возврата денег. Al Andaleeb молчит всё это время, распоряжаясь совершенно по своему усмотрению деньгами инвестора, даже не думая вернуть их ….
Таким образом, указанные обстоятельства, независимо от дальнейшего исхода дела, однозначно свидетельствуют о том, что несостоявшаяся сделка является результатом недобросовестных действий, как Агента, так и Застройщика, а именно: недобросовестной рекламы, умышленного ввода в заблуждение лиц, с целью присвоения их денег. 
На средства же, планируемые для инвестиций в недвижимость ОАЭ, я приобрёл в июле 2008 года 2 жилых объекта в Турции…”
Потенциальным инвесторам/покупателям недвижимости в ОАЭ наш совет: тщательно выбирайте застройщика, риэлтера.
И, однозначно – никогда не обращайтесь к такой компании  по продаже недвижимости, как Luxury City Real Estate.
Кроме того, забудьте о такой строительной Компании как Al Andaleeb Homes Property Developments. Указанные Компании, прикрываясь красивыми обложками своих каталогов – буклетов, сайтов,  саботируют все усилия Правительства ОАЭ по развитию здорового, прозрачного рынка строительства и недвижимости, полностью дискредитируют эти усилия по привлечению иностранных инвестиций.

Внимание! 
Компании Luxury City Real Estate и Al Andaleeb Homes Property Developments продолжают свою безнаказанную деятельность, недобросовестно рекламируя “проекты”   Shokolad Tower, Money Tower, Music Tower,  в Аджмане.

 Будьте осторожны!